Deux sortes de « vue »
La vue est un aménagement effectué par un propriétaire dans une construction à partir duquel celui-ci peut jeter son regard sur le fonds voisin. La distance à respecter varie selon que la vue est droite ou oblique.
Vue droite
C’est l’espace balayé par le regard lorsque l’observateur se place dans l’axe d’ouverture et lance son regard droit devant elle, sans se pencher d’un côté ou de l’autre de l’ouverture.
Vue oblique
C’est l’espace balayé par l’observateur lorsque celui-ci regarde non plus droit devant, mais tourne la tête ou se penche à droite et à gauche.
Les distances à respecter selon les vues
Pour la vue droite
Il est impossible d’exercer une vue droite sur la propriété voisine sans qu’il existe une distance minimum de 1,90 m entre la fenêtre et la limite séparative des deux terrains ou deux immeubles. Du côté de l’observateur, la mesure doit être effectuée à partir du parement extérieur du mur et du côté du voisin, c’est la limite séparative du mur qui est à prendre en compte. Lorsque cette limite n’est pas représentée par un mur, mais par un grillage, aucun souci. Mais si un mur sépare les deux fonds, trois cas de figure peuvent se présenter : soit le mur séparatif ne vous appartient pas et vous devez intégrer la distance sans compter l’épaisseur du mur ; soit le mur vous appartient et il faut alors intégrer, dans cette distance, l’épaisseur du mur ; soit le mur est mitoyen et la distance se mesure alors jusqu’au milieu du mur.
Pour la vue oblique
La distance minimale à respecter est de 0,60 m entre l’ouverture et la limite séparative des deux propriétés. La mesure s’effectue depuis l’angle le plus proche de la ligne séparative des deux propriétés.
Les exceptions aux distances légales
Dans certains cas, les distances minimums prévues par le Code civil peuvent ne pas être prises en compte : lorsque l’ouverture donne sur un mur aveugle ; lorsque la vue donne sur un toit fermé, sans ouvertures ; lorsque l’ouverture ne donne vue que sur le ciel ; lorsque la vue s’exerce sur le domaine public (jardins, squares, rues, avenues…) ; lorsque les ouvertures donnent sur une parcelle de terrain indivise entre le propriétaire des ouvertures et ses voisins ; lorsqu’il existe une servitude de vue.
Les servitudes de vue
La prescription trentenaire
Si pendant trente ans, un voisin a fait une ouverture en ne respectant pas les distances légales et que vous n’avez pas exigé de lui qu’il supprime cette ouverture en l’assignant en justice, vous avez laissé s’établir au bénéfice du terrain voisin une servitude de vue. Et celle-ci devra être supportée par vos héritiers et par les autres acquéreurs de la propriété.
La division d’une propriété
Lorsqu’un propriétaire divise sa propriété en deux parcelles, en situant la limite séparative à moins d’1,90 m de la fenêtre de sa maison, puis vend la parcelle issue de la division, l’acquéreur devra supporter la servitude de vue née de cette opération.
Un accord conclu entre voisins
Une convention signée entre voisins autorisant une ouverture à moins de la distance légale s’impose aux deux parties. A condition que l’acte soit opposable aux tiers et publié au bureau des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire.
En cas de litige
Si, malgré vos réclamations réitérées maintes fois, le voisin refuse de modifier l’ouverture, vous pouvez saisir le Tribunal de grande instance de votre lieu de résidence. Attention, l’assistance d’un avocat est obligatoire.
Elisabeth Lelogeais - Novembre 2008
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